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“金九”无金可言,“银十”能否走出银色
2019-11-10 08:01:21 阅读:3041

(除非另有说明,所有文章均为谭浩军原创)

国家统计局发布的70个城市8月份最新房价数据显示,4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%,与上月持平,31个二线城市新建商品房销售价格环比分别上涨0.5%,同比上涨0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%。从二手房的情况来看,从7月到8月,一线城市的二手房价格转为负增长。二线城市增长0.2%,比上个月下降0.15个百分点。三线城市增长0.34%,比上个月下降0.06个百分点。和上个月一样。

另一方面,中国社会科学院金融与战略研究所住房大数据项目组发布的2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》(Mountary Analysis Report on China house Market Development)显示,2019年8月,核心城市房价停止上涨,一线城市房价主要下跌,二线城市房价继续分化,三、四线城市房价由涨转跌。

从去年9月的房屋销售来看,“金九”没有改善,甚至没有钱可言。尤其是,去年相对流行的中秋节,在全国房地产市场普遍持平。与2018年的小长假相比,营业额有不同程度的下降。然而,根据九九住房后台监控数据,9月初北京二手房平均净价为225,105元/平方米,比上个月略有下降0.23%。尽管总体下降幅度不大,但价格宽松的地区已经大幅扩张。在旅游市场非常受欢迎的国庆假期,从房地产市场的观察来看似乎也很安静。等待和观看的气氛非常浓厚。

这也意味着被称为“金九”的第一场“九金十银”战役已经失败。即使发展企业采取了一些促进措施,也无法刺激居民的购买力。相反,他们已经过了9月,本来可以让开发商迅速收回资金。十月份的形势已经成为人们关注的焦点。很难预测“金九”经济低迷是否会持续,或者是否会出现一点“银十”。

必须注意的现实是,在监管不放松的情况下,明确提出了“不把房地产作为刺激经济的短期手段”的要求,这将表明价格将继续被锁定。许多开发企业可能真的被锁住了,问题随时都可能出现在资本链中。换句话说,要确保资本链中没有问题,唯一的办法就是加快房屋销售并返还资金。但是,如果一个人想卖房子,根据目前的市场供求情况和居民的购房意愿,如果不降价,肯定没有办法。此外,降价不是象征性的下降,而是真正的下降,这将减少居民购房的冲动。至少,他们的观望情绪应该被部分驱散。

那么,发展企业将如何面对可能带来些许希望的“银十”?在总结“金九”平淡无奇、无利可图的基础上,“银十”能否在10月份通过降价提振房屋销售而有所改善?最好是一点颜色,这样可以为开发企业提取资金提供一些帮助。

我们应该知道,这一规定不是要将市场“调”到一个低水平,将开发企业置于死地,并淡化大多数居民买房的愿望,而是要将房价“调”到一个稳定的水平,使房价不再继续朝着远离居民购买力的方向上涨。通过房价的稳定和稳步下降,一些附加在房价上的水可以被挤出来,这样居民就可以不费力地买房了。至少,不要让那些再也买不起房子的居民,因为他们担心房价上涨,透支他们的未来、幸福和正常的家庭生活来买房。不幸的是,开发公司没有意识到这一点,他们一直在为房价而战,等待政策放松。显然,这一次是完全错误的,低估了中央政府控制房地产市场的决心。

事实是,虽然经济仍面临较大下行压力,特别是外部经济环境仍然非常复杂,存在许多不确定性。在正常情况下,应该通过振兴房地产来刺激经济增长。然而,不要忘记,中国经济正在从高速增长向高质量发展转变。中央政府将不再依靠房地产来拉动经济增长,而是要充分发挥中国经济的强大弹性,坚定不移地走高质量发展的道路。“不要把房地产作为经济的短期刺激手段”是一个强烈的信号,不仅对开发商如此,对地方政府和所有希望依靠房地产刺激经济增长的人也是如此。因此,房价没有继续上涨的基础,也不会再产生房价的内在动力和要素。唯一的出路就是去死。

然而,从8月份房价的变化、9月份“金九”的缺席以及相对平静的国庆假期来看,实际上已经进入了开发企业与购房者进行最后博弈的关键时刻。然而,目前的政策和市场显然不利于开发商。即使当地政府愿意帮助开发商,也无法为开发企业提供支持。最好的结果,是开发企业做出让步,以降价拉动“十银”,以降价回报资金,以降价维持企业资本链不被打破。因为,绝大多数开发企业没有资金来对抗房价,购房者不降价就不会轻易买房。“银十”只能由降价驱动。这种促销措施不会有好的效果。它们会像“金九”一样乏味,甚至更乏味。

有关机构的调查还显示,80%以上的居民认为房价仍有下跌空间,所以他们都选择观望开发商在做什么。如果价格不降低,观望情绪将继续保持,开发企业的住房成本将越来越高,资金压力将越来越大,利润率将越来越小。与其把利润花在时间和成本上,不如把它们给购房者,以达到双赢的目的。

从目前发展企业的表现来看,可以预计,10月可能是发展企业降价的一个月,也是发展企业借助“银十”(Silver Ten)撤资的一个月。需要注意的是价格会降低到什么水平,以及买方是否能接受。因为,就目前的房价而言,绝对没有出路,也没有继续上涨的空间。降价有它自己的规模。它不能被大大减少或稍微减少。大幅下跌将有风险,并将降低买家将价格降得过高的愿望,这不利于市场稳定。小幅下跌也不符合购房者的心理,因此,如何选择降价幅度是对开发企业更为严峻的考验。然而,总的来说,“银十”的细度将高于“金九”,很有可能会有真正的“银十”。关键在于开发企业是否有诚意降价。

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